Убывающая мушарака | Аренда и долевое участие

Определение убывающей мушараки (соответствующий стандарт)

Убывающая мушарака: партнёрство, при котором: (1) Две стороны (обычно банк и клиент) совместно приобретают актив; (2) Каждая сторона вкладывает капитал пропорционально доле владения; (3) Клиент постепенно выкупает долю банка через взносы; (4) Право собственности постепенно переходит от банка к клиенту, пока клиент не станет владельцем 100%.

Ключевые структурные элементы

Совместное владение

Банк и клиент совместно владеют имуществом. Доля банка явно регистрируется или документально оформляется. Пример: имущество 400 000 динаров. Банк 150 000 (37,5 %); клиент 250 000 (62,5 %).

Распределение прибыли и убытков в период партнёрства

Доход от аренды (если имущество сдаётся в аренду) распределяется пропорционально долям владения
Эксплуатационные расходы и содержание распределяются пропорционально
Капитальные убытки (снижение стоимости имущества) несутся пропорционально
Это прибыли/убытки партнёрства, А НЕ платежи по процентному долгу

Механизм постепенного выкупа

Клиент производит периодические платежи для выкупа доли банка. Каждый платёж: (1) Классифицируется как ПОКУПКА доли банка (отдельно от арендной платы); (2) Снижает процент владения банка; увеличивает процент клиента; (3) НЕ является процентом или штрафом; (4) Должен быть указан в отдельном графике продажи/покупки.

Требования к соответствию шариату

Подлинное совместное владение: банк должен фактически владеть своей долей и нести риски. НЕ маскированный обеспеченный заём.
Чёткое разделение арендной платы и покупки: взносы разделяются: X = доход банка от аренды; Y = цена покупки доли банка.
Переменная арендная плата в зависимости от оставшейся доли: по мере увеличения доли владения клиента его собственная часть арендной платы также пропорционально увеличивается.
График выкупа: сумма и даты покупки доли банка должны быть указаны или чётко определимы.
Определение цены покупки имущества: если она привязана к рыночной стоимости имущества, требуется независимая оценка.

Применение

Жилищное финансирование: клиент и банк совместно владеют; клиент выкупает долю банка со временем (15–20 лет)
Проектное финансирование: банк совместно инвестирует с предпринимателем; по мере получения прибыли предприниматель выкупает долю банка
Лизинг оборудования: банк владеет оборудованием; сдаёт его в аренду клиенту и постепенно продаёт по мере внесения арендных платежей

Архитектура из трёх договоров

Действующая Убывающая мушарака по существу состоит из трёх параллельных юридических действий — они должны быть оформлены как отдельные, взаимно независимые договоры, чтобы недействительность или прекращение одного не отражались на других.

1. Само партнёрство

Подлинное совместное владение активом, при котором каждая сторона владеет неделимой долей и несёт пропорциональные риски этой доли — включая снижение рыночной стоимости. Партнёрство — это фундамент; без подлинного совместного владения структура распадается в замаскированный заём.

2. Аренда доли организации

Если актив таков, что клиент желает им пользоваться (жилище, транспортное средство, оборудование), клиент арендует неделимую долю организации за согласованную арендную плату. Арендная плата — это плата за пользование, а не за финансирование; по мере роста доли клиента арендная база организации соответственно сокращается. Капитальный ремонт, относящийся к доле организации, остаётся обязанностью организации.

3. Обещание выкупа доли организации

Одностороннее, обязывающее обещание клиента выкупать транши доли организации со временем по цене, определяемой при каждой покупке. Каждый транш оформляется как отдельная купля-продажа в момент покупки — не как форвардная продажа на этапе заключения. Обещание связывает обещающего; организация не продаёт заранее.

Почему договоры должны быть независимыми

Объединение аренды и будущей продажи в один инструмент — или обусловливание аренды продажей, и наоборот — это классическая ошибка. Это воссоздаёт схему ʿина, которую доктрина запрещает, и превращает структуру в обязательство с фиксированным доходом. Каждый транш покупки должен быть оценён и заключён в свой собственный момент; аренда должна быть действительной сама по себе вне зависимости от того, завершит ли клиент когда-либо выкуп.

Ценообразование траншей

Предварительно согласованная фиксированная цена — допустимо, когда стороны при заключении соглашаются, что каждый транш будет передаваться, например, за 1/120 от первоначальной капитальной базы; организация принимает, что рыночная стоимость может расходиться к моменту передачи.
Рыночная стоимость на момент каждой передачи — также допустимо; стороны фиксируют только механизм ценообразования, а не цену, и при каждом транше используется независимая оценка или прозрачный индекс.
Что недопустимо — оценка траншей по первоначальной стоимости плюс временная наценка, возрастающая с задержкой (это индексированная схема, имитирующая проценты), и оценка траншей с гарантированным минимумом для организации независимо от рынка.

Распределение убытков и ответственности

Поскольку клиент и организация являются совладельцами, снижение рыночной стоимости актива распределяется пропорционально текущим долям владения — пересчитанным на момент события убытка. Если на дату разрушительного события, не покрытого страхованием, клиент выкупил 60 %, клиент несёт 60 % непокрытого убытка, а организация — 40 %. Это операционный тест, отличающий подлинное партнёрство от финансирования, выдаваемого за партнёрство.