Определение и область применения (соответствующий стандарт)
Иджара (إجارة) — договор на право пользования (узуфрукт) активом в течение определённого периода в обмен на известную арендную плату. Стандарт охватывает операционную аренду и Иджару мунтахия биттамлик (аренда с выкупом). Не охватывает трудовые договоры.
Договор Иджары является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ — ни одна из сторон не может односторонне расторгнуть его без согласия. Арендодатель должен ЧЁТКО УКАЗАТЬ СРОК — аренда с неопределённым сроком является НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ по причине Гарара.
Обещание арендовать (соответствующий стандарт)
Клиент может попросить учреждение приобрести актив и затем сдать его в аренду. Учреждение может потребовать ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ДЕПОЗИТ для подтверждения серьёзности намерений. Депозит может храниться как: (1) простое доверительное управление (нельзя инвестировать); (2) инвестиционное доверительное управление / Мудараба (клиент разрешает инвестировать); (3) авансовая арендная плата.
Если клиент нарушает обещание, удержания из обеспечения ограничиваются только ФАКТИЧЕСКИМИ ДОКУМЕНТАЛЬНО ПОДТВЕРЖДЁННЫМИ УБЫТКАМИ. Банк не может удерживать общие расходы или упущенную выгоду.
Приобретение арендуемого актива (соответствующий стандарт)
Учреждение должно ПРИОБРЕСТИ актив или его пользование ДО заключения договора Иджары. Ключевые правила: (1) Если учреждение уже владеет активом, Иджара может быть заключена немедленно; (2) Если клиент должен приобрести актив от имени учреждения, Иджара НЕ должна быть условием продажи; (3) Арендатор может сдавать в субаренду, если собственник не запретил это.
Договор Иджары: срок (соответствующий стандарт)
Договор аренды ДОЛЖЕН УКАЗЫВАТЬ СРОК — отсутствие срока = недействительность по Гарару. Период начинается с даты заключения, ЕСЛИ стороны не договорились о будущей дате начала.
Если арендодатель НЕ ПЕРЕДАЁТ актив к указанной дате, АРЕНДНАЯ ПЛАТА НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ за период задержки. Арендатор может либо принять актив (с уменьшением аренды), либо продлить срок аренды на период задержки, либо расторгнуть договор.
Задаток ('Арбун) — обеспечительный депозит (Хамиш Джиддийя)
'Арбун (задаток) ЗАЧИТЫВАЕТСЯ В АРЕНДНУЮ ПЛАТУ (авансовый платёж). Хамиш — отдельный обеспечительный депозит. Арендатор может иметь право расторгнуть договор в течение определённого периода; если арендатор расторгает, арендодатель может оставить 'Арбун только если расторжение произошло по вине арендатора.
Предмет договора Иджары (соответствующий стандарт)
Арендуемый актив должен: (1) сохранять свою суть при использовании (не расходоваться); (2) приносить допустимую выгоду; (3) иметь указанный срок; (4) возлагать на арендодателя ответственность за дефекты.
| Условие | Правило | Пример |
|---|---|---|
| Сохранение сути | Актив должен сохранять вещество при использовании | Автомобиль — допустимо; топливо — недопустимо |
| Допустимая выгода | Использование должно быть разрешено шариатом | Жильё — допустимо; продажа спиртного — недопустимо |
| Срок | Должен быть указан; аренда без срока недействительна | Аренда на 2 года — действительна; «по мере необходимости» — недействительна |
| Ответственность арендодателя | ДОЛЖЕН устранять дефекты, мешающие использованию | Арендодатель отвечает за неисправный кондиционер |
| Обязанности арендатора | Должен использовать надлежащим образом, избегать небрежности | Арендатор отвечает за порчу вследствие злоупотребления |
Обслуживание: арендодатель — арендатор (-8)
Арендодатель ДОЛЖЕН нести: Капитальный ремонт (например, замена двигателя, ремонт крыши) для поддержания актива в рабочем состоянии. Арендодатель не может переложить это на арендатора даже по соглашению.
Арендатор должен нести: Текущее / обычное обслуживание (замена масла, фильтров, мелкий ремонт). Арендодатель может поручить арендатору выполнить это, но ЗА СЧЁТ АРЕНДОДАТЕЛЯ.
Страхование: Арендодатель должен содержать страхование за свой счёт. Арендодатель может поручить арендатору оформить его, но платит арендодатель. Арендодатель НЕ МОЖЕТ взимать с арендатора дополнительную плату после подписания, если только это не было предусмотрено при установлении аренды.
Правила арендной платы (соответствующий стандарт)
Арендная плата может быть: наличными, натурой или услугами; фиксированной или переменной; единовременной или в рассрочку; уплаченной авансом, рассрочкой или частично отсроченной.
Плавающая арендная плата: Если аренда меняется, ПЕРВЫЙ ПЕРИОД должен быть указан как единовременная сумма. Последующие периоды могут быть привязаны к БЕНЧМАРКУ ПРИ УСЛОВИИ: (1) формула ясна; (2) бенчмарк применяет ПОТОЛОК (максимальные / минимальные пределы); (3) стороны согласны при заключении договора.
Арендная плата и просрочка (соответствующий стандарт)
Право арендодателя возникает, когда арендатор НАЧИНАЕТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ активом или когда арендодатель ПРЕДОСТАВЛЯЕТ актив — не обязательно при подписании договора. Если аренда выплачивается рассрочкой, арендодатель может предусмотреть досрочное истребование платежей (акселерация) — вся оставшаяся сумма немедленно подлежит уплате, если арендатор задерживает платёж без уважительной причины. Но УВЕЛИЧЕНИЕ АРЕНДЫ за просрочку недопустимо. Вместо этого арендатор МОЖЕТ ДОБРОВОЛЬНО пожертвовать часть суммы на БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТЬ.
Изменения и расторжение
Будущие изменения арендной платы допустимы только на БУДУЩИЕ ПЕРИОДЫ по взаимному соглашению. Просроченная аренда, ещё не уплаченная, становится долгом и НЕ МОЖЕТ быть увеличена. Если арендодатель ПРОДАЁТ арендатору, Иджара прекращается. Если арендодатель ПРОДАЁТ ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ, права и обязанности переходят к новому собственнику — согласие арендатора НЕ требуется.
Что может быть сдано в аренду — пригодность актива
Признаются два различных предмета аренды. Первый — это пользование конкретным материальным активом — конкретная квартира, конкретный автомобиль, конкретная машина — где актив назван, идентифицирован или находится в собственности арендодателя в момент заключения договора. Второй — это пользование описанным обязательством — класс актива (транспортное средство определённой марки и спецификации, юнит в будущей застройке), который арендодатель обязуется предоставить к указанной дате. Первый тип связывает немедленно; второй обязывает арендодателя осуществить поставку и может быть выполнен путём передачи любого актива, соответствующего описанию.
В любом случае актив должен быть способен приносить пользу, оставаясь в своей сущности — то есть он не может быть расходуемым, при котором использование уничтожает вещь. Передача риса в долг для еды — не Иджара; сдача здания в аренду для проживания — Иджара. Иджара также может относиться к услугам (труд определённого лица или класса работы за указанный период), но не к действиям, которые лицо не вправе делегировать другому.
Субаренда и замена
- Если договор не запрещает этого, арендатор может передать актив в субаренду третьему лицу — по той же арендной плате, по более высокой (с сохранением излишка у арендатора) или по более низкой.
- Если арендодатель запретил субаренду, несанкционированная субаренда недействительна, и арендодатель вправе расторгнуть основной договор аренды.
- В аренде описанного обязательства арендодатель сохраняет право заменить один конкретный экземпляр другим, соответствующим описанию, при условии, что замена не ухудшает пользование арендатора.
- Если арендатор сдаёт актив в субаренду первоначальному арендодателю по другой арендной плате, результат доктринально подозрителен — эта схема является структурным признаком ʿина и обычно запрещается.
Утрата пользования и корректировка арендной платы
Если актив становится непригодным для использования или его польза существенно уменьшается не по вине арендатора — разрушение, существенный дефект, внешнее вмешательство — аренда приостанавливается на пораженный период, и арендная плата за этот период не подлежит уплате. Если ремонт возможен и арендодатель выполняет его в разумные сроки, аренда возобновляется. Если ремонт невозможен, аренда прекращается, и арендная плата причитается только за период фактической пользы. Если утрата произошла по вине арендатора или вследствие его нарушения, арендатор несёт ответственность за арендную плату и расходы по восстановлению актива.