Тематическое исследование 1: аудит продукта жилищного финансирования
Исламский банк «Аль-Баракя» запускает новый продукт жилищного финансирования под названием «EasyHome» со следующей структурой:
- Клиент определяет объект недвижимости и подписывает с банком Обещание о покупке (Ваад).
- Банк назначает клиента своим агентом (Вакиль) для приобретения объекта недвижимости.
- Клиент (в качестве агента) приобретает объект недвижимости на имя банка.
- Банк немедленно продаёт объект недвижимости клиенту по цене: себестоимость + 30% прибыли, с рассрочкой на 20 лет.
- Договор купли-продажи содержит оговорку: «В случае досрочного погашения прибыль будет пересчитана по ставке себестоимость + 25%».
- Отдельное письмо-соглашение: «Клиент обязуется поддерживать на счёте в банке минимальный остаток в размере 50 000 долл. на весь срок финансирования».
- В случае трёх последовательных просрочек платежей банк вправе взыскать «комиссию за реструктуризацию» в размере 2% от непогашенного остатка, прибавляемую к общей сумме долга.
Анализ соответствия по каждому элементу
| Элемент | Связанная тема | Соответствует? | Анализ |
|---|---|---|---|
| Обещание о покупке | Правила об обещании | ✅ Да | Обещание клиента является обязывающим, поскольку банк понесёт обязательства (приобретение объекта недвижимости) в расчёте на него |
| Назначение агента | Сочетание договоров | ✅ Да | Действия клиента в качестве агента — вспомогательное соглашение в Мурабахе; формальные предварительные условия не применяются |
| Продажа по себестоимости + 30% | Расчёт прибыли | ✅ Да | Верхнего предела прибыли нет; процент от себестоимости допустим; себестоимость и прибыль должны раскрываться раздельно |
| Скидка при досрочном погашении (30% → 25%) | Расчёт прибыли | ⚠️ Условно | Снижение прибыли при досрочном погашении — это скидка, а не увеличение; допустимо. Однако если ставка 30% была завышена для создания «пространства» под скидку, это может быть поставлено под сомнение |
| Требование минимального депозита | Сочетание договоров | ❌ Нет | Совмещение продажи с требованием депозита предоставляет банку безвозмездное использование 50 000 долл. на 20 лет — нарушение запрета на сочетание займа с выгодой кредитору |
| Комиссия за реструктуризацию, добавляемая к долгу | Фикх просрочки платежа | ❌ Нет | Добавление 2% к непогашенному остатку при дефолте увеличивает долг в связи с просрочкой платежа — это «риба аль-джахилийя» |
Тематическое исследование 2: Гарар (Gharar) в цифровых активах
Клиент хочет инвестировать 500 000 долл. в токенизированный фонд недвижимости. Фонд выпускает цифровые токены на блокчейне, каждый из которых представляет долевое владение портфелем из 15 коммерческих объектов. Состав портфеля меняется ежеквартально по мере того, как управляющий фондом покупает и продаёт объекты. Владельцы токенов получают ежеквартальные выплаты из дохода от аренды. Токены торгуются на вторичном рынке.
Анализ соответствия по каждому элементу
| Элемент | Связанная тема | Соответствует? | Анализ |
|---|---|---|---|
| Тип договора на покупку токена | Гарар | ✅ Да | Обменный — первое аннулирующее условие выполнено, поэтому анализ гарара продолжается |
| Неопределённость состава портфеля | Гарар | ✅ Да (средний) | Текущий состав портфеля известен на момент покупки. Ежеквартальные изменения являются производным элементом (Таби') — средний гарар не аннулирует договор |
| Основной предмет договора | Гарар | ✅ Да | Текущие 15 объектов известны; это основной объект. Будущие изменения носят вспомогательный, а не первичный характер |
| Права владения токенами | Финансовые права | ⚠️ Условно | Токены должны передавать подлинные права собственности или права пользования (узуфрукт) — а НЕ только имущественные требования на доход. Требует юридической проверки документации по токенам |
| Полномочия управляющего фондом | Сочетание договоров | ✅ Да | Деятельность управляющего по покупке/продаже — вспомогательное соглашение Вакала; для будущих изменений портфеля применимо послабление в отношении допустимости гарара |